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„Deutsche Wohnen & Co enteignen": Wer soll das bezahlen – und was würde es bewirken?
Mitte Januar befasste sich das Berliner Abgeordnetenhaus mit einem Gesetzesentwurf, der noch erhebliche rechtliche, wirtschaftliche und finanzielle Diskussionen auslösen dürfte: dem sogenannten Vergesellschaftungsrahmengesetz. Der sperrige Name passt zum Gegenstand, den er ordnen soll – der möglichen Überführung großer Wohnungsbestände privater Unternehmen in Gemeineigentum.
Ausgangspunkt ist der Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ vom September 2021, den eine Mehrheit der abstimmenden Berlinerinnen und Berliner befürwortete. Der Senat setzte daraufhin eine Expertenkommission ein, die 2023 zu dem Ergebnis kam, dass eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz grundsätzlich verfassungsrechtlich möglich sein kann. CDU und SPD vereinbarten im Koalitionsvertrag, für diesen Fall einen rechtlichen Rahmen zu schaffen – nicht die Vergesellschaftung selbst, sondern die Spielregeln für ein mögliches späteres Anwendungsgesetz. Genau das leistet der nun vorliegende Entwurf.
Artikel 14 und 15 des Grundgesetzes markieren dabei die verfassungsrechtliche Leitplanke: Eigentum steht unter Schutz, kann aber gegen Entschädigung zum Wohle der Allgemeinheit entzogen oder vergesellschaftet werden. Maßgeblich ist stets eine „gerechte Abwägung“ der Interessen. Der Berliner Entwurf betont diese Abwägung ausdrücklich und stellt Verhältnismäßigkeit, Haushaltsverträglichkeit und gerichtliche Überprüfbarkeit in den Vordergrund.
Anders verhält es sich bei dem konkreten Gesetzesvorschlag, wie er von der Enteignungsinitiative konzipiert wird. Dort soll die Entschädigung der Eigentümer/innen über ein modifiziertes Sachwertverfahren erfolgen, das regelmäßig nur 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts erreicht. Die Entschädigung würde nicht in Geld, sondern in 100-jährigen Schuldverschreibungen mit 3,5 Prozent Verzinsung geleistet. Gleichzeitig werden die in Gemeineigentum überführten Wohnimmobilien mit Inkrafttreten dieses Gesetzes von allen darauf haftenden privatrechtlichen Verpflichtungen frei, mit wenigen Ausnahmen. Konkret erlöschen somit bestehende Grundschulden kraft Gesetzes und bestehen lediglich als privatrechtlicher Anspruch gegen den bisherigen Eigentümer fort – ohne direkten Anspruch der Banken gegen den neuen öffentlichen Träger.
Unabhängig von der rechtlichen Bewertung stellt sich die Frage nach der wohnungspolitischen Wirkung. Unstrittig ist: Berlin leidet unter erheblicher Wohnraumknappheit. Schätzungen gehen von mehr als 50.000 fehlenden Wohnungen aus. Eine Überführung bestehender Bestände – im Fall einzelner Unternehmen bis zu 100.000 Wohnungen – schafft jedoch keinen zusätzlichen Wohnraum. Sie verändert lediglich Eigentumsverhältnisse, nicht das Angebot.
Die Initiative zielt mit ihrem Entwurf daher auch primär auf „Bezahlbarkeit“. Ein Blick auf Durchschnittsmieten relativiert dies nur bedingt. Zwar liegt Berlin mit rund 13 Euro pro Quadratmeter im bundesweiten Vergleich im Mittelfeld. Das eigentliche Problem ist jedoch ein anderes: Wohnungen zu diesen Durchschnittsmieten sind am Markt faktisch kaum verfügbar. Neuvermietungen erfolgen regelmäßig zu deutlich höheren Preisen. Für Suchende zählen nicht statistische Mittelwerte, sondern Angebotsmieten – und diese liegen oft 20 bis 40 Prozent darüber. Bezahlbarkeit hängt zudem vom Einkommen ab. Mit rund 2.200 Euro verfügbarem Monatseinkommen pro Kopf liegt Berlin unter dem Bundesdurchschnitt. Selbst bei Durchschnittsmieten überschreiten viele Haushalte die 30-Prozent-Belastungsgrenze. Dieses Problem ist real – rechtfertigt aber die Frage, ob ein tiefgreifender Eingriff wie eine Vergesellschaftung das wirksamste Mittel ist.
Hinzu kommt die Finanzierungsdimension. Aufgrund der großen Bestände ergeben sich Entschädigungssummen im zweistelligen Milliardenbereich. Schon die daraus resultierende Zinslast würde dauerhaft erhebliche Haushaltsmittel binden – oder höhere Mieten im öffentlichen Bestand erzwingen. Genau diesen Zielkonflikt hat auch der Berliner Rechnungshof benannt.
Und es gibt eine zweite, oft ausgeblendete Dimension: die Reaktion von Privatanlegern, Investoren und Banken. Wenn Sicherheiten wie Grundschulden kraft Gesetzes erlöschen und Entschädigungen deutlich unter marktüblichen Bewertungsmaßstäben liegen, verändert das deren Bewertung bei Investition und Finanzierung grundlegend. Die Folgen wären: Kapitalverknappung, höhere Finanzierungskosten, strengere Kreditbedingungen und eine generell stärkere Zurückhaltung bei Neubau- und Sanierungsprojekten. Gerade institutionelles Kapital würde ausweichen – mit der paradoxen Wirkung, dass genau jene Investitionen ausbleiben, die Knappheit lindern könnten. Das betrifft auch den Standort insgesamt. Berlin wächst stark über Gründungen, Innovation und Digitalwirtschaft. Diese Ökonomie ist mobil. Wenn Wohnen knapp und teuer ist, ist das bereits ein Standortnachteil. Wenn zusätzlich der Eindruck entsteht, dass Eigentums- und Finanzierungsketten politisch neu justiert werden, leidet die Berechenbarkeit. Das kann sich in Standortentscheidungen, Investitionszurückhaltung und letztlich in Arbeitsplätzen niederschlagen – im Bau ebenso wie in den vielen vor- und nachgelagerten Bereichen.
Was wirkt stattdessen nachweislich? Mehr Angebot durch beschleunigten Neubau, verlässliche Rahmenbedingungen für private und kommunale Investoren, Baulandmobilisierung, Nachverdichtung und ein gezielter Ausbau des sozialen Wohnungsbaus. Zudem können die jüngsten Vorschläge der Bundesebene u.a. zu Mieten bei möblierten Wohnungen und Kurzzeitmietverträgen helfen, Übertreibungen entgegenzuwirken. Aber ebenso entscheidend: eine Regulierung, die nicht nur Preise deckelt, sondern Investitionen ermöglicht, damit Wohnungen überhaupt entstehen.
Die Debatte um Vergesellschaftung ist Ausdruck eines realen Problems. Ob sie dessen Lösung ist, bleibt offen. Sicher ist nur: Dauerhafte Entlastung entsteht nicht durch Umverteilung von Knappheit, sondern durch ihre Überwindung. Das Vergesellschaftungsrahmengesetz ist in dieser Hinsicht „ein riskantes Signal“, so der Berliner IHK-Präsident Sebastian Stietzel. Dem ist nichts hinzuzufügen.
Dr. Alexander Schumann
Leiter Politik und Konjunktur, Sonderprojekte
Veröffentlicht: 13. Februar 2026
Bildquellen: Pressebild Deutsche Wohnen enteignen, pexels, Unsplash
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